W związku z planowanym wprowadzeniem do polskiego systemu prawnego nowego wehikułu inwestycyjnego, odpowiadającego zagranicznym REIT-om (ang. Real Estate Investment Trust), przedstawiciele Ministerstwa Finansów, pan Maciej Żukowski, Dyrektor Departamentu Podatków Dochodowych oraz pan Marcin Obroniecki, Zastępca Dyrektora Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w trakcie konferencji „SRWN / REIT – w praktyce” organizowanej przez Stowarzyszenie REIT Polska oraz powermeetings.eu w dniu 19 września 2017 r. (http://reit-polska.org/pl/iii-konferencja-19-wrzesnia-2017/) poinformowali zebranych uczestników konferencji, że finalny kształt planowanego projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (tj. ustawy, na podstawie której miałyby być utworzone w Polsce REIT-y) ulegnie jeszcze znacznej zmianie w stosunku do dwóch udostępnionych do tej pory projektów.
Zgodnie z informacją uzyskaną od przedstawicieli Ministerstwa Finansów ustawa najprawdopodobniej zmieni swoje założenia i będzie dotyczyć wyłącznie nieruchomości mieszkaniowych zamiast, jak planowano do tej pory, zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Ministerstwo zmianę założeń argumentuje bezpieczeństwem inwestorów lokujących swój kapitał w REIT-y (rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w jego ocenie bezpieczniejszy niż rynek nieruchomości komercyjnych).
Ponadto według przedstawicieli Ministerstwa zasady opodatkowania REIT-ów mają zostać jeszcze zmienione i dopasowane do planowanej zmiany zryczałtowanego opodatkowania osób fizycznych osiągających przychody z najmu nieruchomości mieszkaniowych. Zgodnie z planami w zakresie podatku zryczałtowanego, obejmującego przychody osób fizycznych, mają zostać wprowadzone dwie stawki opodatkowania – 8,5% oraz 12,5%. W związku z tym – w świetle stanowiska pracowników Ministerstwa – można potencjalnie oczekiwać, że takie same stawki zostaną wprowadzone w odniesieniu do opodatkowania podatkiem dochodowym REIT-ów (co do zasady opodatkowanie byłoby odroczone do momentu wypłaty dywidendy).
W naszej ocenie ograniczenie możliwości inwestowania przez REIT-y jedynie do nieruchomości mieszkaniowych w znaczący sposób obniży atrakcyjność tej formy inwestowania. Polski instytucjonalny rynek wynajmu nieruchomości mieszkaniowych jest rynkiem niedojrzałym i wciąż stosunkowo małym. Istnieje ryzyko, że nie jest przystosowany do inwestowania poprzez wehikuły typu REIT. Zapowiedziana zmiana kształtu przepisów jest zaskakująca, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę, ze zgodnie z pierwotnymi założeniami REIT-y na polskim rynku miały umożliwić polskim indywidualnym inwestorom inwestowanie w duże nieruchomości komercyjne (analogicznie do mechanizmów istniejących za granicą) i umożliwić dopływ polskiego kapitału na ten rynek (jak wskazywali autorzy projektu, obecnie większość nieruchomości komercyjnych jest własnością zagranicznych instytucji).
Jednocześnie zgodnie zapowiedziami ustawa raczej nie wejdzie w życie – tak jak pierwotnie wskazywano – 1 stycznia 2018 r., ale w terminie późniejszym, który nie został jeszcze określony.
Ostatni projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (z dnia 19 maja 2017 r.) można znaleźć pod adresem: https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12290954/12384350/12384351/dokument290617.pdf