Blog

Advicero Nexia
Strona główna / Blog / Przyspieszenie prac nad polskimi REIT (FINN)

Przyspieszenie prac nad polskimi REIT (FINN)

Według doniesień prasowych premier Mateusz Morawiecki wydał polecenie przyspieszenia prac nad polskim wehikułem inwestycji nieruchomościowych tak, aby ustawa, które je wprowadza mogła zostać przegłosowana jeszcze w tym roku.

Na całym świecie formuła REIT jest dobrze znana. Zazwyczaj są to instytucje umożliwiające inwestycje w szeroko rozumiane nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe czy biurowce. Zdarza się, że REITy obejmują swoją działalnością również rynek mieszkalny, jednak ze względu na niższe marże w tym segmencie nie jest to dominujący obszar działalności tego typu instytucji.

Jednak w Polsce, zgodnie z opublikowanym wcześniej przez Ministerstwo Finansów projektem, nowa instytucja ma objąć wyłącznie rynek nieruchomości mieszkalnych, a nie jak wcześniej dyskutowano – również rynek nieruchomości komercyjnych, o czym pisaliśmy na naszym blogu: http://advicero.eu/reit-y-dla-rynku-nieruchomosci-mieszkaniowych/

Według założeń projektu ustawy polski REIT ma nosić nazwę Firmy Inwestującej w Najem Nieruchomości (FINN). Podmiot ten ma być prowadzony w formie spółki akcyjnej i być notowany na giełdzie. Ponadto FINN ma podlegać wpisowi do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Poza warunkami formalnoprawnymi, FINN będzie miała także narzucone obowiązki materialne, m.in: inwestowanie co najmniej 80% swoich aktywów w nieruchomości mieszkalne oraz wypłacanie dywidend na poziomie 90% łącznej wartości przychodów.

Koncepcja FINN, jako instrumentu specjalnego przeznaczenia, ma być oparta również na specjalnych zasadach podatkowych, a mianowicie zyski FINN mają podlegać jednorazowemu opodatkowaniu obniżoną stawką 8,5%. Obecnie taką stawką w formie ryczałtu objęte jest są przychody z najmu – widać, więc tutaj konsekwentność ustawodawcy w zakresie opodatkowania inwestycji w nieruchomości mieszkalne.

Jednak to, co na pierwszy rzut oka wydaje się być bardzo atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów może już takie nie być, jeśli preferencje podatkowe zestawimy z ograniczeniami w zakresie kwalifikacji kosztów uzyskania przychodów. Bowiem według projektu ustawy, FINN nie będzie uprawniona do rozpoznania w kosztach uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych. Takie ograniczenie sprawia, że znacząco wzrośnie baza podatkowa i w konsekwencji doprowadzi to do zniwelowania korzyści ekonomicznych wynikających z obniżonej stawki podatkowej. Szacunkowe kalkulacje sugerują, że efektywna stawka podatkowa FINN wynosiłaby około 17,74%.

Co prawda w takim przypadku nadal można mówić o preferencji podatkowej, jednak w połączeniu ze znacznymi wymogami formalnymi można mieć wątpliwość czy wzaproponowanej formie FINN będą dla inwestorów aż tak atrakcyjne jak pierwotnie zakładano.

Jednak z drugiej strony atutem FINN będzie nadzór sprawowany przez KNF, transparentność, wysokie dywidendy oraz niższe bariery wejścia. Na ocenę tego projektu należy jeszcze poczekać, a o jego przydatności wypowie się sam rynek.