1. Forum Rynku Nieruchomości Sopot
2. Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości 3
3. Zmiany w podatku minimalnych od nieruchomości komercyjnych 4
4. Prace adaptacyjne w wynajętej nieruchomości a zastosowanie reverse charge – wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. III Sa/Wa 2769/17 5
5. Zbycie galerii handlowej a opodatkowanie podatkiem VAT- wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16 6
6. Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wniesionej jako aport i zakwalifikowanej jako środek obrotowy – wyrok NSA z dnia 23  stycznia 2018 r., sygn. II FSK 3417/17  7

1. Forum Rynku Nieruchomości Sopot

Już w ten czwartek (7 i 8 czerwca) w hotelu Sheraton w Sopocie odbędzie się Forum Rynku Nieruchomości 2018 podczas którego będą mogli Państwo spotkać przedstawicieli Advicero. Drugiego dnia forum (8 czerwca, piątek) o godz. 11.55 zapraszamy serdecznie do wzięcia udziału w dyskusji na temat zakazu handlu w niedzielę podczas której jednym z panelistów będzie Katarzyna Klimkiewicz-Deplano– Partner Zarządzający Advicero. Do Państwa dyspozycji pozostają również Partner – Sławomir Patejuk oraz Senior Manager – Piotr Zając. Serdecznie zapraszamy do kontaktu!

2. Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości

Dnia 24 kwietnia 2018 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został nowy projekt ustawy o tzw. REIT (ang. Real Estate Investment Trust). Jest to kolejne podejście rządu do zwiększenia atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości.

Projekt ustawy zakłada wprowadzenie korzystnych regulacji podatkowych dla tzw. Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości (FINN), tj. spółek akcyjnych, których podstawowym przedmiotem działalności jest wynajem nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium RP. Zgodnie z powyższą definicją, regulacjami ustawy nie będą objęte spółki, których działalność dotyczy nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z projektem, FINN będzie musiał spełniać następujące warunki:

• siedziba i zarząd spółki musi znajdować się na terytorium RP,
• akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań,
• spółka została utworzona na czas nieoznaczony,
• kapitał spółki wynosi co najmniej 50.000.000,00 zł,
• wszystkie akcje spółki są na okaziciela,
• spółka nie emituje akcji uprzywilejowanych,
• statut spółki określa zasady polityki inwestycyjnej tej spółki oraz spółek zależnych,
  w szczególności rodzaj nieruchomości, których najem będzie przedmiotem działalności tych spółek, oraz kryteria doboru takich nieruchomości i ich wyceny.

Projekt zakłada zwolnienie dochodu FINN do czasu wypłaty dywidendy na rzecz akcjonariuszy, nie dłużej jednak niż do upływu 12 miesięcy bezpośrednio następujących po upływie roku podatkowego, a także opodatkowanie tego dochodu stawką 8,5%.

3. Zmiany w podatku minimalnych od nieruchomości komercyjnych

W kwietniowym newsletterze informowaliśmy o planowanych zmianach dotyczących minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych. Przypomnijmy, że zmiany te wynikają z konsultacji przeprowadzonych z Komisją Europejską i zakładają:

• opodatkowania minimalnym podatkiem dochodowym tylko tych budynków (ich części), które są oddane do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu itp.,
• zastosowanie progu 10 mln zł do wszystkich nieruchomości podatnika,
• objęcia minimalnym podatkiem dochodowym wszystkich budynków z jednoczesnym wprowadzeniem wyłączenia dla budynków mieszkalnych oddanych do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego,
• wprowadzenia możliwości wystąpienia podatnika do organu podatkowego z wnioskiem o zwrot nadpłaconego podatku minimalnego (ponad kwotę podatku CIT lub PIT);
• wprowadzenia szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania dotyczącej podatku minimalnego.

Zmiany są wprowadzane w formie autopoprawki do projektu nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych z lutego 2018 r. W chwili obecnej projekt został przekazany do Prezydenta oraz Marszałka Senatu.

4. Prace adaptacyjne w wynajętej nieruchomości a zastosowanie reverse charge – wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. III Sa/Wa 2769/17

Wyrok dotyczył następującego stanu faktycznego: spółka jako wynajmujący zawierała umowy najmu, na podstawie których obowiązana była dokonywać prac adaptacyjnych w wynajętych lokalach. W tym celu spółka korzystała z usług firmy budowlanej.

Zdaniem organów podatkowych, w sytuacji, w której wynajmujący zleca firmie budowlanej dokonanie prac adaptacyjnych, a rzeczywistym beneficjentem tych prac jest najemca, to firma budowlana działa w charakterze podwykonawcy. Pogląd ten organy argumentowały tym, że wynajmująca lokal spółka obciążała następnie kosztami prac wykończeniowych najemcę poprzez refakturę. Według organów podatkowych oznacza to, że do rozliczeń pomiędzy wynajmującym a firmą budowlaną zastosowanie powinien znaleźć mechanizm odwrotnego obciążenia, a więc podatek VAT powinien być rozliczony przez wynajmującego.

Z powyższym poglądem nie zgodził się sąd administracyjny. W wyroku z dnia 9 maja 2018 r., WSA stwierdził, że beneficjentem usług wykonywanych przez firmę budowlaną jest wynajmujący a nie najemca i nie ma znaczenia w jaki sposób koszt prac adaptacyjnych jest następnie rozliczny pomiędzy tymi podmiotami. Zdaniem sądu, firma budowlana nie działa w charakterze podwykonawcy i to ona jest obowiązana do rozliczenia VAT z tytułu tej transakcji.

5. Zbycie galerii handlowej a opodatkowanie podatkiem VAT- wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16

W niniejszej sprawie Spółka zbyła budynek galerii handlowej na podstawie umowy „datio in solutum”. W wyniku zawartej umowy, na nabywcę przeszło całe nienależące do najemców wyposażenie budynku, a także wszystkie korzyści i obciążenia dotyczące nieruchomości. W wyniku przeprowadzanej transakcji zbywca nieruchomości wystawił fakturę VAT, na której wykazana została kwota podatku VAT.

W toku przeprowadzonej kontroli podatkowej w zakresie prawidłowości rozliczeń podatku od towarów i usług organy doszły do wniosku, że przedmiotem umowy „datio in solutum” było przedsiębiorstwo, którego zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, zdaniem organów, nabywca zawyżył kwotę podatku naliczonego, bowiem stosownie do ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu.

Sprawa trafiła do NSA, który zgodził się ze stanowiskiem organów podatkowych. Zdaniem sądu, w sytuacji, w której spółka nabyła nieruchomość wraz z wyposażeniem, a także wszystkimi korzyściami i obciążeniami, a następnie prowadziła działalność przy pomocy nabytych składników majątku w takim samym zakresie, to zbyty majątek należy uznać za przedsiębiorstwo. Zdaniem sądu, dla celów ustalenia czy zbywany majątek stanowi przedsiębiorstwo, nie jest istotne jakie dokładnie składniki wchodzą w skład przekazywanego majątku, lecz to czy pozwalają one na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

6. Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wniesionej jako aport
i zakwalifikowanej jako środek obrotowy – wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. II FSK 3417/17

Sprawa dotyczyła interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, w której Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem o sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodów z  tytułu zbycia nieruchomości wniesionej jako aport i zakwalifikowanej jako środek obrotowy spółki. Zdaniem Wnioskodawcy za koszt uzyskania przychodu w tej sytuacji powinno uważać się wartość początkową nieruchomości przyjętą przez spółkę w ewidencji środków trwałych pomniejszoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Z takim stanowiskiem Wnioskodawcy nie zgodziły się zarówno organy podatkowe oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie.

Sprawa trafiła do NSA, który ostatecznie uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Sąd zwrócił uwagę, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje dwa sposoby ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku zbycia nieruchomości wniesionej do spółki aportem. W przypadku nieruchomości zaliczonych do środków trwałych, kosztem uzyskania przychodu będzie wartość początkowa pomniejszona o odpisy amortyzacyjne dokonane przez podatnika. Z kolei w przypadku pozostałych nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu jest wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie przedmiotu aportu, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodu w jakiejkolwiek formie. Jednocześnie NSA zauważył, że sytuacja, w której podatnik pomimo poniesienia kosztów nabycia lub wytworzenia nieruchomości nie ma możliwości ustalenia ich wartość powinna rodzić takie same skutki podatkowe jak sytuacja, w której podatnik nie poniósł żadnych kosztów.

This post is also available in: EN