Aktualności

Advicero Nexia
Strona główna / Aktualności / Advicero Tax Nexia | REAL ESTATE NEWS | Styczeń 2019

Advicero Tax Nexia | REAL ESTATE NEWS | Styczeń 2019

  1. Objaśnienia Ministra Finansów w sprawie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych
  2. Podatek dochodowy od sprzedaży działki zamiennej
  3. Uproszczone rozwiązanie dla niektórych transakcji z podmiotami powiązanymi – „safe harbours”
  4. Zmiany w rozliczaniu strat podatkowych od 1 stycznia 2019 r.
  5. Przychody z wynajmu stadionu nie podlegają podatkowi minimalnemu
  1. Objaśnienia Ministra Finansów w sprawie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych

Głównym powodem, dla którego Minister Finansów podjął się objaśnienia interpretacji istniejących przepisów, są wątpliwości co do klasyfikacji zbywanych nieruchomości komercyjnych jako przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) bądź też pojedynczego aktywa. Pozornie niewielka różnica co do stanu faktycznego pociągnie za sobą poważne konsekwencje podatkowe, związane z obowiązkiem odprowadzenia podatku należnego VAT versus podatku od czynności cywilnoprawnych czy też prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W wydanych objaśnieniach MF dość konkretnie odniósł się do okoliczności, które muszą zaistnieć, aby dane zbycie nieruchomości komercyjnej było zaklasyfikowane jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Najważniejsze konkluzje:

  • co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych jest dostawą towarów podlegającą VAT, a dopiero po spełnieniu określonych przesłanek może być uznana za dostawę przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) niepodlegającą VAT,
  • o klasyfikacji jako przedsiębiorstwo (zorganizowania część przedsiębiorstwa) decyduje (i) zamiar nabywcy kontynuowania działalności zbywcy oraz (ii) faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe, gdzie obie przesłanki są weryfikowane na moment zawarcia transakcji,
  • zawarcie przez nabywcę nowej umowy o zarządzanie aktywami i umowy o zarządzanie nieruchomością wyklucza możliwość klasyfikacji nabywanej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części).

Dodatkowo, w objaśnieniach wskazano na okoliczności, jakie nie mają znaczenia dla właściwej klasyfikacji przedmiotu transakcji – jest to fakt przenoszenia wybranych elementów przedsiębiorstwa, wynikających z definicji z Kodeksu cywilnego, które są często zbywane wraz z gruntem, budynkiem i budowlami celem zaakcentowania istnienia przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części). Opisano również kilka przykładowych transakcji, wraz z ich jednoznaczną klasyfikacją podatkową.

Objaśnienia mogą być pomocniczo stosowane również do oceny transakcji sprzed daty ich wydania. Niezależnie od tego, jeśli dla już dokonanych transakcji zostały wydane indywidualne interpretacje podatkowe, przedmiotowe objaśnienia nie naruszają waloru ochronnego tych interpretacji.

2. Podatek dochodowy niekiedy od sprzedaży działki zamiennej

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 października 2018 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.422.2018.2.AKU) aby nie zapłacić 19% podatku dochodowego od osób fizycznych za sprzedaż gruntu zamiennego otrzymanego po wywłaszczeniu konieczne będzie przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży tego gruntu na własny cel mieszkaniowy lub dokonanie sprzedaży po pięciu ustawowych latach.

W przedmiotowej sprawie w stosunku do podatniczki została podjęta decyzja o jej wywłaszczeniu z obecnie zajmowanej działki oraz przekazaniu w zamian innej wraz z dopłatą pieniężną. Po otrzymaniu działki zamiennej decyzją podatniczki było zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, co zgodnie z regulacjami powinno zrodzić obowiązek uiszczenia podatku w wysokości 19%. Jednakże podatniczka uznała, iż obowiązek ten nie dotyczy jej sprawy przez ulgę mieszkaniową, gdyż do kupna przedmiotowej nieruchomości została przymuszona ze względu na postępowanie wywłaszczające. Zgodnie ze stanowiskiem podatniczki gdyby nie decyzja o wywłaszczeniu to obecnie dokonywałaby ona sprzedaży poprzednio zajmowanego gruntu co nie powodowałoby konieczności zapłacenia podatku dochodowego zatem transakcja sprzedaży działki zamiennej również nie będzie rodziła obowiązku uiszczenia.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe wyjaśniając, że konieczne jest szerokie rozumienie nabycia w świetle ustawy PIT tj. jako nabycie nieruchomości w drodze zamiany. W związku z tym podatniczka decyzją wywłaszczenia została właścicielką nowej działki, zatem sprzedaż jej przed upływam pięciu lat będzie powodowała konieczność zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

3. Uproszczone rozwiązanie dla niektórych transakcji z podmiotami powiązanymi – „safe harbours”

Jedną ze zmian wprowadzonych do regulacji dotyczących cen transferowych, obowiązującą od 1 stycznia 2019 r., jest tzw. safe harbours,. Zastosowanie ich przy spełnieniu określonych warunków, skutkuje automatycznym uznaniem ceny za rynkową przez organy podatkowe dla usług o niskiej wartości dodanej oraz pożyczek.

Jednakże aby móc skorzystać z uproszczonych zasad do pożyczek oraz usług o niskiej wartości dodanej konieczne będzie spełnienie łącznie warunków wskazanych ustawą:

Dla usług o niskiej wartości dodanej:

1) Narzut na kosztach został ustalony przy wykorzystaniu metody koszt plus albo marży transakcyjnej netto i wynosi:

a) nie więcej niż 5% kosztów – w przypadku nabycia usług,

b) nie mniej niż 5% kosztów – w przypadku świadczenia usług.

2) Usługodawca nie jest podmiotem mającym miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium lub w kraju stosującym szkodliwą konkurencję podatkową.

3) Usługobiorca posiada kalkulację obejmującą rodzaj i wysokość kosztów uwzględnionych w kalkulacji oraz sposób zastosowania i uzasadnienie wyboru kluczy alokacji dla wszystkich podmiotów powiązanych korzystających z usług.

4) Usługi o niskiej wartości dodanej to takie, które: (i) zostały wymienione w w stosownych przepisach (m. in. usługi w zakresie księgowości i audytu, usługi w zakresie finansów i przedsiębiorstwa, usługi związane z zasobami ludzkimi, usługi informatyczne), (ii) mają charakter usług wspomagających działalność gospodarczą, (iii) nie stanowią głównego przedmiotu działalności grupy podmiotów powiązanych, (iv) nie są świadczone przez usługodawcę na rzecz podmiotów niepowiązanych, (v) nie są przedmiotem dalszej odprzedaży przez usługobiorcę, z wyłączeniem refakturowania).

Dla pożyczek:

  • Oprocentowanie pożyczki na dzień zawarcia umowy jest ustalane w oparciu o rodzaj bazowej stopy procentowej i marżę, określone w obwieszczeniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych aktualnym na dzień zawarcia tej umowy.

Zgodnie z opublikowanym właśnie obwieszczeniem stopy bazowe kształtują się aktualnie następująco (i) dla pożyczki udzielonej w USD: stanowi LIBOR USD 3M,, (ii) dla pożyczki udzielonej w EUR: stanowi EURIBOR 3M,  (iii) dla pożyczki udzielonej w CHF: stanowi LIBOR CHF 3M,  (iv) dla pożyczki udzielonej w GBP: stanowi LIBOR GBP trzymiesięczny.

Przy czym w świetle obwieszczenia marża co do zasady wynosi 2% i jest marżą maksymalną dla pożyczkobiorcy i minimalną dla pożyczkodawcy.

2) Nie przewidziano wypłaty innych niż odsetki opłat związanych z udzieleniem lub obsługą pożyczki, w tym prowizji lub premii.

3) Pożyczka została udzielona na okres nie dłuższy niż 5 lat.

4) W trakcie roku obrotowego łączny poziom zobowiązań albo należności podmiotu powiązanego z tytułu kapitału pożyczek z podmiotami powiązanymi liczony odrębnie dla udzielonych oraz zaciągniętych pożyczek wynosi nie więcej niż 20 mln PLN lub równowartość tej kwoty.

5) Pożyczkodawca nie jest podmiotem mającym miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium lub w kraju stosującym szkodliwą konkurencję podatkową.

4. Zmiany w rozliczaniu strat podatkowych od 1 stycznia 2019 r.

Jedną z wielu zmian obowiązujących od 1 stycznia 2019 r. jest nowelizacja przepisów dotyczących rozliczania strat podatkowych. Należy wskazać że nowe zasady tyczą się rozliczania start powstałych po dniu 31 grudnia 2018 r. Podatnicy chcący rozliczyć stratę powstałą od początku 2019 r. będą mieli możliwość dokonania wyboru czy rozliczą ją na podstawie nowo obowiązujących przepisów czy jednak skorzystają z przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2018 r.

Na podstawie regulacji obowiązujących do końca 2018 r. strata podatkowa mogła być rozliczona w ciągu co najmniej dwóch następujących po sobie lat – możliwe było potrącenie nie więcej niż jej połowy. Jednakże zgodnie z nowelizacją przepisów od początku roku istnieje możliwość jednorazowego odliczenia od dochodu rocznego do 5 mln PLN. Jednocześnie podatnicy posiadający dwa źródła przychodów (tj. z zysków kapitałowych oraz z działalności operacyjnej) będą uprawnieni do pomniejszenia tych dochodów o dwukrotność tej kwoty – tj. 10 mln PLN – o ile osiągną dochód w co najmniej takiej kwocie. Przepisy umożliwiające rozliczenie straty w pięciu następujących po sobie latach podatkowych pozostały bez zmian.

5. Przychody z wynajmu stadionu nie podlegają podatkowi minimalnemu

Zgodnie z interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 grudnia 2018 r. (sygn., 0111-KDIB1-2.4010.414.2018.1.DP) stadion piłkarski należy uznać za budowlę i tym samy nie ma obowiązku uiszczenia podatku minimalnego od przychodów uzyskanych z jego wynajmu.

Zgodnie ze stanem faktycznym spółka miejska zarządzająca stadionem sportowym wynajmuje jego powierzchnie nie tylko do organizacji meczy, ale także w celu organizacji wystaw, targów, konferencji, koncertów i innych. W związku z tym miała wątpliwość czy będzie zobowiązana do uiszczania minimalnego podatku dochodowego. Zdaniem wnioskodawcy w związku z tym, że stadion sportowy nie spełnia definicji budynku i w ewidencji środków trwałych widnieje jako budowla to nie będzie objęty podatkiem minimalnym.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się ze stanowiskiem spółki i uznał, iż w tym przypadku kluczowa jest klasyfikacja obiektu jako budowli w ewidencji środków trwałych.

Podobne wpisy