- Opłaty z najmu, dzierżawy i użytkowania – zwolnienia w związku z Tarczą 4.0
- Odroczone zapłaty podatku od nieruchomości? Firmy muszą dokonać skumulowanych płatności do końca września
- Utrata zwolnienia z VAT i wyższa stawka przy najmie mieszkań na rzecz firm
- Spłata zobowiązania poprzez przeniesienie prawa własności nieruchomości nie jest przychodem – wyrok NSA
- Podstawa opodatkowania dla przychodów z tytułu własności nieruchomości
- Zawarcie aktu notarialnego równe odpłatnej dostawie towarów
1. Opłaty z najmu, dzierżawy i użytkowania – zwolnienia w związku z Tarczą 4.0
Tarcza Antykryzysowa 4.0 weszła w życie 24 czerwca 2020 r. i zawiera m.in. przepisy regulujące warunki, w których nie pobiera się czynszu najmu i dzierżawy oraz opłaty za użytkowanie, przypadających Skarbowi Państwa, przez kolejne trzy miesiące 2020 r. po miesiącu wniesienia stosownego wniosku.
Mowa tutaj o nieruchomościach należących do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wniosek może złożyć przedsiębiorca, organizacja pozarządowa, podmiot prowadzący działalność pożytku publicznegooraz państwowa osoba prawna, u której wystąpił spadek obrotów gospodarczych w następstwie wystąpienia COVID-19.
Przepisy stosuje się do należności z tytułu umów najmu, dzierżawy lub użytkowania zawartych w okresie poprzedzającym wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii z powodu COVID-19.
Wniosek składa się staroście, prezydentowi miasta na prawach powiatu lub kierownikowi państwowej jednostki organizacyjnej. Wnioskodawca nie może mieć zaległości w regulowaniu zobowiązań podatkowych, składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych, Fundusz Pracy lub Fundusz Solidarnościowy do końca trzeciego kwartału 2019 r.
Przez spadek obrotów gospodarczych, na potrzeby omawianego wniosku, rozumie się spadek sprzedaży towarów lub usług, w ujęciu ilościowym lub wartościowym:
- jeśli łączne obroty w ciągu dowolnych dwóch następujących po sobie miesięcy kalendarzowych 2020 r. w stosunku do łącznych obrotów z dwóch analogicznych miesięcy 2019 r. spadły minimalnie o 15%, lub
- obroty z dowolnego miesiąca kalendarzowego przypadającego pomiędzy 31 grudnia 2019 r. a dniem poprzedzającym złożenie wniosku spadły w stosunku do obrotów miesiąca poprzedniego o co najmniej 25%.
W obydwu przypadkach miesiąc jest rozumiany jako 30 kolejnych dni kalendarzowych.
Co więcej, w myśl Tarczy 4.0, organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego (JST) może, w drodze uchwały, postanowić o pomniejszeniu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości należącej odpowiednio do gminnego, powiatowego albo wojewódzkiego zasobu nieruchomości, wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, należnej za 2020 r., a także o niepobieraniu czynszu najmu i dzierżawy oraz opłaty z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie przypadających JST za okres kolejnych trzech miesięcy w 2020 r. w odniesieniu do nieruchomości należącej do gminnego, powiatowego albo wojewódzkiego zasobu nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej.
2. Odroczone zapłaty podatku od nieruchomości? Firmy muszą dokonać skumulowanych płatności do końca września
Wiele firm, które poniosły negatywne skutki ekonomiczne COVID-19, skorzystało z odroczenia zapłaty podatku od nieruchomości za kwiecień, maj i czerwiec 2020 r. – teraz będą musiały uregulować te zaległości naraz, do 30 września.
Obecnie firmy mają regularny obowiązek opłacenia rat za lipiec, sierpień i wrzesień do 15. dnia każdego z tych miesięcy. Oprócz tego do 30 września muszą uregulować odroczone płatności za wcześniejsze trzy miesiące, kiedy to uzyskały odroczenie terminu płatności. Oznacza to poważną kumulację płatności dla przedsiębiorców.
W celu uniknięcia takiego wysiłku finansowego można wnioskować o odroczenie płatności na różne późniejsze terminy, w oparciu o przepisy Ordynacji podatkowej. Przyznana ulga będzie traktowana jako pomoc publiczna, w związku z czym może nie być ona dostępna dla firmy, która skorzystała z innego rodzaju wsparcia na podstawie tarcz antykryzysowych i wykorzystała pełną kwotę pomocy publicznej. W stosunku do pomocy motywowanej COVID-19, limit ten wynosi 800 tys. euro.
3. Utrata zwolnienia z VAT i wyższa stawka przy najmie mieszkań na rzecz firm
Stawka VAT 8% obowiązuje właściciela lokalu wynajmowanego krótkoterminowo przy bezpośrednim użyczeniu. W przypadku zawarcia umowy właściciela z pośrednikiem, stawka VAT wynosi 23%. Nie ma w tej sytuacji znaczenia, iż cel wynajmu – czyli krótkotrwałe zakwaterowanie – nie zmienił się.
Dnia 29 czerwca 2020 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną w temacie preferencyjnej stawki podatku VAT dla usług wynajmu apartamentów na cele krótkotrwałego zakwaterowania (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.316. 2020.3.AMO).
W interpretacji rozróżniono przypadek wynajmu bezpośrednio przez Wnioskodawcę (osobę fizyczną) oraz przypadek podnajmu dokonywanego na podstawie umowy przez tzw. pośrednika czy operatora. Operatorem w przedstawionym stanie faktycznym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem jest wynajem zakupionych apartamentów. Wnioskodawca otrzymywałby 70% kwoty netto czynszu podnajmu.
Organ orzekł, iż świadczone bezpośrednio przez Wnioskodawcę na rzecz Najemców usługi wynajmu apartamentów na cele krótkotrwałego zakwaterowania będą mogły korzystać z preferencyjnej stawki 8%, gdyż ten typ usługi został wskazany w załączniku nr 3 poz. 163 do ustawy.
Zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku, w przypadku podpisania umowy z podmiotem, który zajmowałby się podnajmem nieruchomości, Wnioskodawca będzie dokonywał wynajmu nieruchomości na rzecz spółki, która następnie dokona wynajmu apartamentów na własny rachunek, na cele krótkotrwałego zakwaterowania. Wynajem apartamentów na rzecz spółki celem dalszego podnajmu podlega opodatkowaniu stawką VAT wynoszącą 23%.
4. Spłata zobowiązania poprzez przeniesienie prawa własności nieruchomości nie jest przychodem – wyrok NSA
Cena zbycia nie musi być wyrażona w pieniądzu, może być nią także czynność zwolnienia z długu lub potrącenia wierzytelności wzajemnych. Błędnym jest natomiast twierdzenie organu podatkowego, że te czynności są ekwiwalentne – tak w wyroku z dnia 9 lipca 2020 r. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FSK 1196/18).
W przedmiotowej sprawie otrzymano w drodze darowizny nieruchomość obciążoną hipoteką. Po pewnym czasie obdarowany podmiot przeniósł na rzecz banku nieruchomość w zamian za zwolnienie przez bank z powstałych zobowiązań dłużnych. Podatnik stwierdził, iż czynność przeniesienia własności nieruchomości przy zwolnieniu z długu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, nie będzie stanowiła warunku do uznania przedmiotowej sprawy za odpłatne zbycie. W związku z powyższym nie osiąga dochodu, a w konsekwencji nie jest zobowiązany do zapłaty podatku.
Powyższe zostało podważone w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który podtrzymując negatywną opinię wskazał, że każda czynność związana uzyskaniem korzyści majątkowych w związku z przeniesieniem praw własności czy praw majątkowych jest kwalifikowana do pojęcia odpłatnego zbycia (w tym przypadku, za taką czynność uznał się zwolnienie z powstałych zobowiązań dłużnych w wyniku hipoteki).
Podważając powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny wydał jednak nieco odmienny wyrok uznając, że przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nie ma odpłatnego charakteru, gdyż przenoszący to prawo nie uzyskuje przysporzenia majątkowego – nie powiększają się jego aktywa majątkowe, a jedynie zmienia się ich struktura. Uzasadniając swoją analizę, NSA wskazał, że zbycie niewyrażone w wartości pieniężnej może przyjąć formę zwolnienia z długu lub potrącenia wierzytelności wzajemnych. Sąd podkreślił przy tym, że majątek podmiotu, którego dotyczył spór, zmniejszył się, tak więc organ od początku błędnie opiniował stan faktyczny. W podsumowaniu NSA wskazał, że zwolnienie z długu w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości nie stanowi więc przychodu dla podatnika.
5. Podstawa opodatkowania dla przychodów z tytułu własności nieruchomości
Wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacja indywidualna z dnia 28 lipca 2020 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.191.2019.1.PB), kolejny raz podtrzymuje twierdzenie przedstawiane przez organy podatkowe, że wartość początkowa budynku, którą ustala się na pierwszy dzień każdego miesiąca, nie może zostać pomniejszona o odpisy amortyzacyjne, ze względu na art. 24b ust. 3 wskazany w ustawie o PDOP, który bezpośrednio nie definiuje takiej możliwości.
Już w latach poprzednich kwestia pomniejszania podstawy opodatkowania o odpisy amortyzacyjne przyczyniała się do sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Należy podkreślić, że od 2019 r. definicja „podatku minimalnego” jest równoważna z podatkiem od przychodów z budynków.
Podejmowano próbę podważenia tej kwestii w nieprawomocnych wyrokach Wojewódzkich Sądach Administracyjnych w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2019 r. (sygn. akt III SAM/a 1905) i 22 maja 2019 r (sygn. akt III SA/Wa 1903/18). Sądy administracyjne zgodnie uznają, że regulacje nawiązujące do podstawy opodatkowania związane są z wartością początkową danych środków trwałych. Podkreśla się przy tym, że zgodnie z obowiązującymi przepisami wartości środków trwałych ustala są w comiesięcznych okresach, a wartości ich są zmienne, dlatego też mogą ulegają one wzrostom i pomniejszeniom w zależności od stosowanych ulepszeń środków trwałych.
Dyrektor KIS podważając stanowisko przedstawione w wyrokach, w odpowiedzi na pytanie czy w przypadku ustalania na pierwszy dzień każdego miesiąca wartości środków trwałych mogą zostać one pomniejszone o odpowiednią wartość odpisów amortyzacyjnych z poprzednich miesięcy – w uzasadnieniu swojej negatywnej odpowiedzi wskazał, iż zgodnie z art. 24b ust. 3 ustawy o PDOP podstawa opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków nie odnosi się do zmniejszania wartości początkowej o odpisy amortyzacyjne, tak jak przykładowo w art. 16k ustawy o PDOP, gdzie bezpośrednio wskazuje się na tę możliwość. W związku z powyższym, nie można sugerować, że wartość ta mogłaby zostać pomniejszona o odpisy amortyzacyjne.
6. Zawarcie aktu notarialnego równe odpłatnej dostawie towarów
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 13 maja 2020 r. (sygn. akt I FSK 2072/19), prawidłowo zawarta umowa sprzedaży dokonana w formie aktu notarialnego uprawnia do uznania, iż miała miejsce odpłatna dostawa towarów.
Jak wskazał NSA, w sytuacji, gdzie zawarta została ważna umowa w formie aktu notarialnego w zakresie sprzedaży gruntów, doszło do odpłatnej dostawy towarów. W konsekwencji, spółka nabywająca grunty ma możliwość dokonania odliczeń podatku naliczonego. Jak podkreśla Sąd, wystarczającym dla uznania czynności związanej z dostawą nieruchomości jest prawidłowe zawarcie umowy w postaci aktu notarialnego. Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT przeniesienie własności rzeczy następuje poprzez przeniesienie posiadania praw do rozporządzania towarami jak właściciel.
NSA uznając przy tym skutki przeniesienia określił warunki, jakie powinny zostać spełnione w przypadku dostawy towaru, tak też stwierdzając, iż przeniesienie własności może nastąpić w formach wskazanych przez regulacje prawne. NSA uznał, że akt notarialny stanowi taką podstawę do uznania kompetencji wskazanej dla podatnika, który to następnie ma prawo rozporządzać nieruchomością jak właściciel. W związku z powyższym, zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest wystarczające do uznania transakcji za odpłatną dostawę towarów.
Budzące liczne wątpliwości kwestie dotyczące momentu rozpoznania odpłatnej dostawy towarów w przypadku sprzedaży gruntów, a tym samym określenie momentu wydania gruntów, budynków czy budowli w tym przypadku zostały rozstrzygnięte w oparciu o cywilistyczny sens prawny przeniesienia własności rzeczy.